工程经验

　　● 获得各管理部门等支持。

　　● 利用居委会和业委会的沟通协调。

　　● 说服1楼和2楼的住户最关键，因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈，往往反对加装电梯。4、5、6楼居民最容易“团结”。

　　● 征得小区超过2/3居民的同意。

　　● 牵头人要有责任心，懂得项目审批和管理。

　　● 施工期间密切注意安全维护。

　　● 电梯在建筑结构上若不采用“基坑式”最好，因为此类施工会涉及燃气、水电等管网的重新铺设和调整，每动管网，也意味着增加成本。

　　● 电梯轿厢钢结构施工期间外形矫正难度过高，会导致吊机无法作业。

　　● 为缩短工期，电梯材料可由专门厂家专业化生产，工厂化组装，即在车间分段造好了，现场直接安装。

　　收费与管理

　　● 4号楼住户的出资比例分别为3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼40%，电梯造价60多万元，政府补贴40%。

　　● 每月电费预计不到200元。(尚未投入正式运营，无法精确估算)。

　　● 将采取IC卡制，即乘坐电梯需要付费，该笔款项将直接用作电梯的运营与管理。

　　● 运营费用各户平摊。

　　● 每年轮值一住户，与电梯维修方对接维修、管理事宜，并有及时通知同楼使用者的义务。

　　躺在病床上的妻子从丈夫卫德明口中得知，出院回家可以乘电梯上楼了。在忙碌两年时间后，62岁的卫德明心里也特别的高兴。

　　作为上海市首个老房子加装电梯试点竣工的项目，他家所在的上海市宝山区密山路30弄4号楼成了一个广受关注的成功“样板”。

　　但成功背后的艰难曾让卫德明费尽心思，需要获得楼里九成邻居的支持，以及小区里超过三分之二业主的同意投票。他还亲自向区规土局报批项目，之后会同大家一起招标。电梯的造价为60万元，在资金到位后，工程启动。

　　施工期间，为了减少对周围居民的影响并缩短工期，材料由厂家专业化生产，工厂化组装，现场直接安装。

　　电梯建成后，引来其他居民“眼红”的同时，更大的示范效应正在显现，不断有人找卫德明“取经”。

　　据悉，上海为了推进加装电梯项目实施，市规土局近期制订了《本市既有多层住宅加装电梯工作规划管理意见》，自2014年1月1日起试行，有效期至2015年12月31日。

　　说服1、2楼住户是难点

　　住在3楼的康阿姨今年75岁了。当电梯可以到达她住的3层楼时，她告诉记者，终于可以“自动化”上楼了。

　　密山路30弄小区建于13年前。

　　按照小区4号楼居民的统计，该栋楼住4户人家，但居民的年龄“偏大”。6楼有两位居民60岁，5楼的情况也类似，而4楼和3楼都有70多岁的老人居住。

　　这栋居民楼面临着“老龄化”的难题。住在楼层最高6楼的卫德明说，自己的膝盖越来越不听使唤，以至于上楼至少需要3分钟。

　　卫德明的妻子因为长期患有“骨质增生”，上楼更是个难题。

　　“她很少下楼活动身子，”卫德明说，“我心里担心因为上楼带来更多的健康问题。”

　　至少在两年前，也就是卫德明退休前后，就在动“加装电梯”的脑筋了。

　　他曾经在水务系统和工程管理的专家，因为懂工程预算，也知道如何把控工程的质量，而成为“加装电梯”项目的牵头人。小区业委会则是实际建设方。

　　在征求这栋居民的意见时，他几乎没有遭遇任何阻力。

　　“5楼的居民明确表示需要电梯，其他楼层都有上了年纪的住户，也予以赞同。”他回忆。

　　但4号楼是小区里唯一一栋3楼起才有住户的楼，1楼和2楼现为商用。

　　“这给我们装电梯带来了一些有利的条件。”卫德明说。

　　在电梯竣工后，卫德明总结的一条经验是，很多老工房加装不了电梯，是因为1楼和2楼的住户不同意，因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈。

　　牵头人得懂流程会报批

　　6层居民楼加装电梯在小区里可是件“大事”。

　　小区业委会的陈主任回忆，2012年9月21日，小区召开了业主大会。在56张总投票中，卫德明和4号楼居民获得了43票“同意”。

　　“根据业主的表决结果，即在征求超过三分之二小区业主同意后，我们进入了公示环节。”陈主任说，在公示期间，没有任何小区居民表示反对。

　　于是，“加装电梯”开始按工程预算方案进行综合改造。

　　2013年3月7日，在经“专家会诊”后，宝山区规划与土地管理局批准了设计方案和建造工程设计合同。与此同时，宝山区建交委、区房屋与住房保障局、区绿化与市容管理局、消防、交警等多家管理部门批准了相关方案。

　　卫德明总结的第二条经验是，不仅要懂得向哪些部门报批，并且要知晓如何走程序，会报批。

　　“平衡利益才能获支持”

　　卫德明听闻上海市人大代表曹兆麟关注老工房装电梯，就与其取得了联系。于是，曹兆麟将居民意见反馈给区房地部门。2012年9月，密山路30弄4号楼被定为老房装电梯的15个试点之一。

　　去年，曹兆麟向市十四届人大一次会议提交6份书面意见。其中就有建议公共财政为老工房装电梯再出一把力，她坚持，救济困难群体，改善他们的生活，是公共财政的主要职责。本月，市财政局出台的最新方案则是，老工房装电梯，财政负担40%最高上限为24万元。

　　4年来，为了老楼装电梯的事儿，曹兆麟一共提交了13份书面意见，从资金、技术到管理。在15个试点确定以后，曹兆麟越发意识到，电梯难题其实是社会管理新课题。

　　曹兆麟说，同一部电梯，低层与高层居民的需求度不同;加装电梯要成功，平衡协调各方利益，至关重要。有了电梯，无疑将提高居民的生活品质，各户的建筑面积也将因此增加，但要获取这些权益，业主也应承担义务。

　　密山路30弄4号楼最先尝试的“二次征询”，如今已成为老房子加装电梯的“必由之路”——依据市住房保障和房屋管理局出台的办法，既有多层住宅 加装电梯须经二次征询：第一次，增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，征得相关权利业主三分之二以上同意;第二次，改造方案和 资金筹措方案，须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。

　　新电梯最多可乘8人

　　“她为我们这个项目协调了四五次会议，相关职能部门一起献计献策，直接推动了项目的进展。”卫德明说，“进展得如此顺利，离不开曹兆麟的帮助。”

　　区旧改指挥部的陈瑞林因为“轻车熟路”，带领卫德明直接找需要报批的相关部门。

　　卫德明还记得，自己向区规土局报批时，正逢一名办事人员休假，一名负责人干脆接手“加装电梯”的项目，并在一个节假日前，就完成了全部的手续。

　　2013年9月15日，“电梯安装”工程正式动工。

　　根据方案，该电梯安装在居民楼北侧，设计了混凝土基坑，电梯厢房为“竖井式”，而提供动力的“卷压机”则安装在电梯顶部，整个电梯建筑面积约22平方米。

　　昨日，早报记者在现场看到，这部电梯整体轿厢为防锈的钢结构，电梯门通向的进道，是原先楼房北部窗台的位置。

　　电梯门宽80厘米，可同时乘8人承载640公斤。电梯门打开时，位于两层之间的楼梯转角处。由此，居民可以上行或下行一小段距离，到达自己的家门口。

　　付费比例按楼层计算

　　今年1月，电梯开始施工，要想不影响小区居民，是件颇伤脑筋的事。

　　包括小区居委会、业委会、小区物业在内，多方与居民进行了协调。

　　小区居委会书记孙月犁说，因为电梯基坑在建设中需要对原有的自行车库入口等处进行改装，而自行车库又作为建筑材料的堆放处，小区非机动车面临外部停车可能被盗的威胁，因此小区专门划归了一处区域用以停放居民的非机动车。

　　“由于加大了保安的工作量，4号楼居民出资，发放了一些安保补贴，而这都算在了项目经费中。”孙月犁说。

　　在项目进展中，大家集体“招投标”，确定施工单位和电梯供应商、监理施工质量以及公布工程决算审计结果。

　　最后，由参与建设的4户居民按照各自的出资比例来缴纳各种费用。4号楼的出资比例分别为3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼40%。整个电梯工程的造价60多万元，加上政府补贴后，卫德明需要出资10多万元。

　　直到工程竣工，卫德明直呼庆幸，“4户人家的经济条件都还不错”“施工期间没有出过一起‘安全事故’”“没有一户居民在施工期间投诉或反对”，并且整个项目有来自人大代表等的关心和推动。

　　“电梯竣工得益邻楼配合”

　　虽然妻子仍在住院，但卫德明昨天下午仍回小区居委会开会。

　　在电梯成功加装后，有部分小区居民提出了“影响采光”等难题。据一名不愿透露姓名的小区居民称，因为4号楼加装了电梯，小区的其他居民有些“嫉妒”，原因在于“电梯房肯定会升值”。

　　这名小区居民透露，虽然加装了电梯，但导致一些邻里间心态的失衡，恐怕也在常理之中。“你这栋楼享受到了补贴，为什么别的居民楼享受不到，你的楼升值了，为什么我的升值不了呢?”在这名居民看来，这也是“加装电梯”时所需要面临更多的考量。

　　但卫德明认为，“这样的小矛盾，我想应该可以克服的。”他反复跟记者说，电梯的成功加装离不开相邻的5号楼等小区居民的支持。目前已有五人找他讨教加装电梯的经验。